Chi tiết tin tức

Điều kiện chuyển nhượng văn phòng công ty

Theo khoản 1, điều 188 luật đất đai năm 2013 thì:

 Người sử dụng đất được thực hiện các, chuyển nhượng quyền sử dụng khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

Người sử dụng đất/tổ chức kinh tế được bán tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm với điều kiện sau:

a) Tài sản gắn liền với đất thuê được tạo lập hợp pháp theo quy định của pháp luật;

b) Đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận.

Điều kiện chuyển nhượng văn phòng công ty

Ngoài ra còn có một số hướng dẫn về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê theo Nghị định 43/2014/NĐ-CP nay được sửa đổi bởi Khoản 17 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP gồm:

• Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;
• Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);
• Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền quy định tại khoản 2 Điều này;

d) Các điều kiện khác theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị, xây dựng, phát triển đô thị, kinh doanh bất động sản và nhà ở.

Chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại khu vực không nằm trong địa bàn các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức công bố công khai các khu vực được thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trước khi tổ chức thực hiện các dự án đầu tư.

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở phải bảo đảm các điều kiện sau đây (theo điều 194 luật đất đai 2013)

1. Có đủ các điều kiện theo quy định tại Khoản 1 Điều 188 của Luật Đất đai;
2. Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);
3. Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở phải có ngành nghề kinh doanh phù hợp, phải đáp ứng các điều kiện theo quy định tại Điều 58 của Luật Đất đai, Điều 13 và Điều 14 của Nghị định này.

Như vậy căn cứ vào các điều kiện quy định trên, cần kiểm tra tính pháp lý của dự án như sau:

• Về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bên chuyển nhượng: Bên Chuyển nhượng cần xuất trình được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp với các thông tin về thời hạn sử dụng, mục đích đúng theo quy hoạch, giấy phép xây dựng đã được phê duyệt. Theo điều 126 luật đất đai 2013 thì thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm. Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài.Như vậy việc sử dụng đất lâu dài của bên nhận chuyển nhượng ở đây theo thời hạn của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bên chuyển nhượng (50 năm: sử dụng đất ổn định lâu dài.
• Về giấy chứng nhận quyền sử dụng của các bên đã nhận chuyển nhượng dự án
• Không có bằng chứng về việc tranh chấp xảy ra với dự án
• Không có văn bản của cơ quan thi hành án về việc vi phạm của dự án
• Đất đang trong thời hạn sử dụng được cấp phép
• Kết cấu hạ tầng và các dịch vụ đi kèm đất chuyển nhượng như điện nước được đảm bảo: giấy tờ về kết cấu hạ tầng, điện nước: hợp đồng điện nước của bên chuyển nhượng với bên cung cấp dịch vụ
• Các biên lai hoàn thành các nghĩa vụ của nhà nước của bên chuyển nhượng như nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm biên lai nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai

THAM VẤN QUY TRÌNH:

• Bước 1: Đề nghị bên chuyển nhượng cung cấp tài liệu và thông tin theo yêu cầu ở trên
• Bước 2: Kiểm tra quy hoạch. Để kiểm tra quy hoạch, bên nhận chuyển nhượng có thể liên hệ với Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất để được cung cấp thông tin chính thống. Người yêu cầu phải trả phí cung cấp thông tin. Bên nhận chuyển nhượng cũng có thể tìm hiểu qua cán bộ địa chính xã, phường hoặc những người sinh sống liền kề thửa đất để hỏi thông tin quy hoạch. Tuy nhiên, những thông tin này chỉ có tính tham khảo, không có tính ràng buộc đối với người cung cấp.
• Bước 3: Kiểm tra có tranh chấp với các hộ liền kề hoặc các chủ thể khác

Bên nhận chuyển nhượng có thể liên hệ với cán bộ địa chính, tư pháp xã, phường nơi có đất hoặc Văn phòng đăng ký đất đai để được biết.

• Bước 4: Kiểm tra bên chuyển nhượng có nhận đặt cọc hay ủy quyền cho người khác thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

Bên nhận chuyển nhượng có thể đến cơ quan công chứng (Phòng công chứng, Văn phòng công chứng) trên địa bàn để nhờ tra cứu thông tin thửa đất đã có giao dịch đặt cọc hay ủy quyền hay không. Lưu ý nếu việc ủy quyền hoặc đặt cọc trước đó không được công chứng thì sẽ không có thông tin trên hệ thống.

Bước 5: Kiểm tra hiện trạng:

Bên nhận chuyển nhượng cần so sánh hiện trạng, diện tích căn nhà, thửa đất trên thực địa có phù hợp với Sơ đồ thửa đất ghi trên Giấy chứng nhận hay không. Nếu sai số không đáng kể thì có thể chấp nhận được. Trường hợp có sự khác biệt lớn thì bên nhận chuyển nhượng yêu cầu bên bán giải trình lý do, nguyên nhân dẫn đến sự khác biệt đó. Tùy từng trường hợp cụ thể mà việc chuyển nhượng có thể tiếp tục thực hiện hoặc dừng lại.

Lưu ý: Hợp đồng chuyển nhượng mà các bên thực hiện tại cơ quan công chứng sẽ ghi theo đúng Giấy chứng nhận chứ không ghi theo hiện trạng, thực tế sử dụng.

Chi tiết xin liên hệ Công ty luật Hnlaw & Partners

Email: tuvan.hnlaw@gmail.com