Chi tiết tin tức

Hiệu lực giao dịch bất động sản 
Cơ sở pháp lý:

• Luật Dân sự 2015
• Luật Thương mại 2005

Câu hỏi:

Trong quá trình BÊN BÁN thực hiện giao dịch đặt cọc đặt mua bất động sản phát sinh trường hợp khách hàng ở xa không thể ký phiếu đặt cọc hoặc hợp đồng được nên BÊN BÁN ký đóng dấu phiếu đặt cọc và hợp đồng đặt mua bất động sản trước nhưng khách hàng chưa ký phiếu đặt cọc và hợp đồng đặt mua bất động sản trước và cũng chưa thực hiện thanh toán đặt cọc và khoản đặt mua bất động sản thì có rủi ro gì không? Và nếu có rủi ro thì phải thực hiện điều chỉnh gì trong điều khoản thanh toán và điều khoản hiệu lực của phiếu đặt cọc và hợp đồng đặt mua bất động sản?

Trả lời:

Theo quy định tại điều 116 luật dân sự 2015 thì giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự .

Để giao dịch dân sự có hiệu lực thì các bên phải thực hiện sự xác lập có hiệu lực bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể theo điều 117 Luật dân sự 2015. Giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu theo quy định của pháp luật về giao dịch điện tử được coi là giao dịch bằng văn bản.

Do đó hiệu lực giao kết phiếu đặt cọc và hợp đồng đặt mua bất động sản phải được xác lập dựa trên:

Do đó các hình thức có thể triển khai nhằm xác lập hiệu lực của giao kết đặt cọc và đặt mua bất động sản là:

Bên bán ký đóng dấu hợp đồng trước và gửi cho bên mua và bên mua phải chuyển khoản vào tài khoản của BÊN BÁNvà BÊN BÁN xác nhận đã nhận được khoản thanh toán của bên mua. Chỉ khi đó việc xác lập hiệu lực giao dịch được thực hiện đồng thời ghi nhận việc hai bên giao kết thành công phiếu đặt cọc và hợp đồng đặt mua bất động sản

Qua tài khoản thanh toán:

Thoả thuận đặt cọc hoặc hợp đồng đặt mua bất động sản có hiệu lực kể từ khi bên mua thanh toán khoản cọc qua hình thức chuyển khoản và được BÊN BÁN xác nhận nhận được khoản thanh toán.

Qua ứng dụng BÊN BÁN:

Thoả thuận đặt cọc hoặc hợp đồng đặt mua bất động sản có hiệu lực kể từ khi BÊN BÁN gửi yêu cầu xác nhận điều kiện, chuyển phiếu đặt cọc, hợp đồng đặt mua qua ứng dụng BÊN BÁN và bên mua xác nhận qua ứng dụng việc đồng ý giao kết thoả thuận đặt cọc, hợp đồng đặt mua với BÊN BÁN.

Do đó, BÊN BÁN để xuất việc điều chỉnh điều khoản hiệu lực của phiếu đặt cọc và hợp đồng đặt mua bất động sản như sau:

Phiếu đặt cọc/hợp đồng đặt mua bất động sản có hiệu lực kể từ ngày hai bên hoàn thành việc ký kết hoặc BÊN BÁN hoàn thành việc ký kết và bên mua hoàn thành việc thanh toán.

Ngoài ra phiếu đặt cọc và hợp đồng đặt mua bất động sản cũng nên sửa đổi (a) điều khoản về hình thức giao kết phiếu đặt cọc/hợp dồng đặt mua bất động sản gồm các hình thức:

(b) điều khoản thoả thuận chung trong phiếu đặt cọc: nên có thêm thông tin về số tầng khách đặt mua, hướng nhà

(c) về hình thức thanh toán: hiện mới có hình thức thanh toán tiền mặt hoặc chuyển khoản, đề xuất thêm phương thức thanh toán qua ứng dụng BÊN BÁN cho cả phiếu đặt cọc và hợp đồng đặt mua BĐS.

Chi tiết liên hệ 

email: tuvan.hnlaw@gmail.com